昆山买房没买到还付中介费
发布时间:2016-10-22 11:50 当前位置:主页 > 昆山购房落户 >
  二手房交易中,不少消费者对自己和中介方之间的关系(居间合同关系)的性质、特点不够了解,有部分市民认为,只要房屋未完成交易手续,中介费无须支付。昨日,昆山市房地产中介协会在最新一期的投诉与纠纷分析报告中,就透过案例剖析指出,中介方只要促成买卖合同成立,如非该方过错导致合同解除的,委托方应依约支付中介费,否则中介方可主张权利,向委托人追讨中介费。
 
 案情回放一:买家认为中介隐瞒信息拒缴中介费
 
  2015年6月15日,买家卢某通过某中介公司与业主陈某签订了三方《房屋买卖合同》,购买位于越秀区的某物业,并约定全部交易税费由卢某承担。同日,卢某与该中介公司签订了《中介服务收费确认书》,承诺在签订买卖合同当天支付中介费3.8万元。但是,由于卢某现金不足,当天支付了中介费1.9万元,剩余费用下次支付。
 
  买卖双方在履约过程中,卢某发现上述房屋非陈某唯一物业,此次交易需缴纳个人所得税,认为是该中介公司隐瞒信息,导致其面临比预算多出的数万元税款。于是,卢某与陈某协商解除合同,并认为交易未完成,余下的中介费无须支付。但是,某中介公司认为卢某拒付余下中介费1.9万元的行为,损害了公司利益,经多次索要未果,诉至法院,要求卢某支付中介费1.9万元及违约金1万元。
 
  最终法院判决认为,卢某向该中介公司支付中介费1.9万元及违约金1万元。
 
专家解读:促成签订《房屋买卖合同》后 中介公司居间行为已经完成
 
  昆山市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师介绍,本案涉及两个合同关系,第一个是居间合同关系,当事人是某中介公司与卢某。根据合同法规定,按照《服务收费确认书》中居间合同条款的约定,在促成买卖双方签订《房屋买卖合同》后,某中介公司的居间行为就已经完成了。
 
  另外一个是《房屋买卖合同》,当事人是陈某和卢某。本案中,在没有某中介公司同意解除、又不具备解除合同条件的情况下,买卖双方自行解除的仅仅是《房屋买卖合同》中的买卖合同关系,居间合同关系并未解除,买卖双方的行为,对某中介公司并不具有约束力,某中介公司收取中介费的权利并未丧失。
 
  市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒:二手房买卖过程中,作为居间人的中介公司只要促成买卖双方签订买卖合同,即已完成居间任务,就有权收取全部的中介费。如需解除买卖合同,应一并考虑尚未缴纳的中介费由何方承担。
 
  案情回放二:客户没有购房资格,买卖合同仍有效
 
  今年5月3日,外地户籍的买家杨某通过某中介公司的介绍,看中业主李某位于天河区某房屋,并于次日双方签订《房屋买卖合同》。在签约后,杨某发现自身在广州未连续购买3年社保,按照当地现行的限购政策,不具备购房资格,故认为该合同无效,且业主李某明知限购政策,不履行告知义务,对合同无效存在严重过错,应无条件返还已经收取的定金10万元。但李某拒绝向杨某返还已收取的定金。买卖双方争执无果,最终杨某一纸诉至法院。
 
  法院经审查,签约的买卖双方均具备完全民事行为能力,合同的签订是当事人之间真实意思表示,合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,合同依法有效。因杨某没有取得昆山市购房资格,导致合同客观上无法履行,杨某与李某已于2016年5月28日达成一致解除涉案合同(李某无需返还定金),并签订了解除涉案合同的协议,该协议对杨某和李某均具有法律约束力。现杨某又以合同无效为由要求李某返还10万元及利息的诉请,欠缺理据。最终,法院判决驳回杨某的全部诉讼请求。
 
  杨某随后又向上一级法院提起上诉,二审最终还是维持了一审判决。
 
  专家解读:不符合购房资格的买家签订了《房屋买卖合同》,合同仍生效
 
  昆山市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师表示,这类纠纷中,买家显然是违反了昆山市的限购令,但《房屋买卖合同》有效。因为合同法规定,合同如果违反了“法律、行政法规的强制性规定”会无效,但是限购政策属于地方政府调控房地产市场的政策文件,并非国家的法律、行政法规,所以不会导致合同无效。
 
  中介协会分析指,在限购区域内,不符合购房资格的买家如果签订了《房屋买卖合同》,合同是成立生效的。主张合同无效或要求继续履行的请求,将会被法院依法驳回;相反,主张合同生效或要求依法解除的请求,将会被法院依法支持。
 
 
看看其他案例:
 
定金交了房主反悔了
 
  福建的李菊在重庆生活工作多年,准备在重庆买一套房子安家。去年11月,通过某中介公司,李菊看上了一套位于大渡口的二手小区房,房屋建面近100平方米,价格为58万元。
 
  通过中介的帮助,李菊与房主邓军见了面,因为当时房屋的产权证还没有办理下来,双方在中介主持下约定,先签订一份三方《房地产买卖协议》,待房产证办下来再进行过户。在《房地产买卖协议》中,三方约定:在合同签订完毕产生法律效力后,李菊应向中介公司支付1.74万元的中介费,并预先交5000元定金给房主邓军,剩下的57.5万元则在过户时支付给邓军。合同签订后,李菊交了5000元给房主邓军,但没有立即支付中介费。
 
  几个月后,见邓军迟迟不联系过户事宜,李菊就打电话催促,谁知道,邓军直接表示自己已经以61万元的价格将房子卖给别人了,并在第二天将5000元定金退还给了李菊。
 
  拒付中介费被起诉了
 
  房子没买成,中介公司却找李菊索要拖欠的1.74万元中介费。李菊认为,自己没买成房子,凭啥让自己支付中介费用。今年7月,在多次催收中介费未果后,中介公司将李菊告到了大渡口区法院,要求其支付1.74万元的中介费用。
 
  “房子没交易成功,合同实际上也没有履行,中介公司也没有尽到自己协助完成这笔买卖的义务,所以中介公司没有任何理由找我要中介费”,庭审时,李菊在法庭上告诉法官。
 
  法院审理后认为,李菊与中介之间的合同受法律保护,中介人促成合同成立的,委托人应当按照合同约定支付报酬。该案中,中介公司与李菊之间依法形成了居间合同关系,中介公司提供中介服务成功促成了李菊与邓军之间签订房屋买卖合同,所以中介公司依据合同约定向李菊索要中介费用合理合法,遂判决李菊支付1.74万元中介费。
 
  目前上诉期已过,李菊没有上诉,该判决已生效。
 
  提醒
 
  收集证据 找毁约的卖家索赔
 
  “如果李菊在签订《房地产买卖协议》时,在条款中约定好对自身有利的条款,那么她就可能不会败诉,比如在合同中约定一条:"非买家原因造成房屋不能顺利交易,则买家不需支付中介费",那么李菊就不会败诉”,昨日,重庆(江北)锦扬律师事务所律师倪世钧表示,市民在与房产中介签订房屋买卖协议时,首先要仔细查看合同条款,对于一些不合理的条款要及时提出修改,“如果签订合同后,因为某些原因反悔了或不能履行了,应按照法律规定办理解除合同的相关程序,而不能消极对待,千万不要以为只要没给钱,没进行交易,合同就无效作废了”。
 
  倪世钧律师同时表示,李菊可以收集证据向法院起诉,要求毁约的卖家赔偿其相应的经济损失,李菊可以将自己支付的中介费算在这些损失之内,一并要求卖房的邓军赔偿。

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